物業稅還在做技術性準備 三問題待解決

2010-12-28

“研究開征物業稅”被寫入了國家發改委關于2009年深化經濟體制改革工作意見,這讓一度沉寂的物業稅再次成為社會關注的焦點。中國證券報記者5月26日從接近國家稅務總局的人士處了解到,物業稅作為新稅種,其設立和開征尚需要一定的法律支持,目前稅務總局還是立足于研究,從技術上為物業稅的開征做好準備。

    三大問題待解

    關于物業稅的官方表述,要追溯到中共十六屆三中全會通過的《完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》,《決定》提出,“條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅”。

    2006年開始,北京、深圳、南京、重慶等6個城市和地區的征稅機關對物業稅進行“空轉”試點,2008年試點城市數量進一步增加到10個。空轉是指虛擬意義上的征收,沒有實際資金參與,但一切步驟和真實征稅流程相同,由地方稅務部門和國土資源管理部門共同參與。

    據國稅總局有關人士透露,“空轉試點為開征物業稅積累了經驗,取得了一些技術上的突破,但更主要的作用是發現問題。”

    國務院發展研究中心專家倪紅日所在的房地產稅費改革課題組,針對前期物業稅“空轉”試點過程中出現的情況,總結出三大障礙:首先是評估能力的制約。倪紅日表示,物業稅將以不動產的市場現價為征稅的稅基,因此,高效的批量評估技術的運用,是獲取所有應稅不動產市場現值的基礎。這就要求征稅機關具備相應的評估能力。但目前主要問題是,如果各城市普遍推開物業稅,一方面需要一大批評估技術人員,另一方面開展評估還需要采集樣本數據,也需要人力與物力的投入。因此,如果想全面開征物業稅,全面完成所有應稅不動產的評估,至少需要幾年的準備時間。

    其次是納稅人的抵觸。倪紅日認為,對居民而言,物業稅是新增的一種新稅,但沒有減少其他的稅。輿論之所以支持物業稅,是基于物業稅是一種調節貧富差距的工具,有利于抑制房地產投機,但并不代表大部分納稅人認為自己應該繳納物業稅。我國納稅人缺乏為財產納稅的文化傳統與思想準備,如果不能有效化解納稅人的抵觸情緒,倉促出臺物業稅,可能出現大面積欠稅。

    第三是稅務機關征收能力的制約。目前我國稅務機關征稅主要是針對法人,對個體工商戶采取定額稅的方式,個人所得稅則大多采取單位代扣代繳的辦法。如果對居民開征物業稅,則意味著稅務機關要面對千家萬戶的居民,如何高效地征收,將是對稅務機關的一大挑戰。

    評估權之爭

    據知情人士透露,稅務總局在十個城市開展了物業稅“空轉”試點,其中一項主要任務就是開展稅基的評定。由于物業稅的征收是以房屋評估價位為計稅依據,那就涉及到一個部門利益相爭的問題,即在新的物業稅評估設計上,究竟由哪個機構掌管評估大權。

    可供選擇的評估機構有四種,分別是地方稅務機關、社會中介機構、地方國土部門以及財政部門。最具競爭力的分別是具有征管權的地方稅務部門和具有房產信息優勢的國土部門。

    倪紅日表示,課題組的意見傾向于由國土部門負責評估,由稅務部門負責征管,理由是:物業稅評估所需的土地、房屋登記資料均在國土部門,將評估機構設立在該部門,可以充分利用現有資料,有利于降低評估成本;另外,不動產評估是一項專業性很強的工作,房屋國土管理部門在這一領域的技術基礎要強于其他部門。

    至于物業稅開征的步驟,倪紅日建議,第一階段是建立房地產登記與信息系統、建立房地產的評估系統以及物業稅稅收制度的研究與制定,這個過程大概需要兩年左右的時間。第二階段,開征物業稅,可以區分非經營性房產和經營性房產。第三階段,物業稅的完善。其中涉及到起征點、免征額和減免的問題,預計這個可能要在五年以后。

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